楼宇经济，是城市化进程中的一种必然产物。作为近年来我国城市经济发展中涌现的新型经济形态，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，都通称为楼宇经济。
城市化加速发展造成对建设用地需求的不断增加，作为嘉兴市主城区的南湖区，目前待开发利用的空地日益窘迫。楼宇经济，破解了发展空间小的难题，汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，能在有限的土地资源条件下拓宽发展空间，培育新的经济增长点。同时，商务写字楼集聚区能产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，带动金融、贸易、中介、休闲娱乐等现代服务业的发展，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。而且，交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，还有利于提升城市的品位和档次，从而吸引大公司、大集团总部、研发中心和新型业态落户，产生集团企业总部集聚趋势，改善本地投资环境。
由于楼宇经济含金量高、投入产出比大、对都市经济发展的拉动力强，它正越来越受到政府和社会各界的关注。课题组以南湖区为试点，进行调研和分析。
一、南湖区楼宇经济的现状和存在问题
目前，南湖区拥有商务楼32幢，建筑面积53.06万平方米，引进服务业企业1559家，注册资金18.68亿元，其中税收千万以上楼宇7幢，入驻企业700余家，2007年实现税收2.1亿元，建造高层、精品商务楼正成为南湖区楼宇经济发展的趋势。
——商务楼硬件发展迅速。目前正在建造的商务楼建筑均超过了10层，中环广场二期主楼更高达33层，龙威大酒店、耀成广场等商务大楼也均在20层以上。
——楼宇经济的涨幅可观。仅以中环广场为例，2006年税收为1000多万元，2007年增长到了2000多万，增长了将近一倍，而其每个月的话费支出就达到了26万元。同时，解决了万余人口的就业问题。
——开发商逐步树立了帮助客户提高自身价值、提升入驻企业等级的招商理念。很多开发商都提出了把楼宇作为“作品”之说，即淡化门面房等地段的概念，使入驻任何楼层的企业都因为商务楼的档次而具有相同的价值。
由此可见，南湖区楼宇经济发展的上升通道已经打开，但是与周边地区相比，发展还处于初级阶段，潜力较大。
——税收上升空间较大。上海仅静安区就有11幢商务楼年税收过亿，而嘉兴最多的中环广场年税收为2000万元。
——商务楼宇周边配套建设上升空间较大。上海将周边配套设施总体计算入商务楼宇的建设之内，静安区新增的200万平方米商务楼中包括了5栋五星级宾馆以及10座1万平方米以上经营面积的商厦。
——产业集聚上升空间较大。如南京“1912”商务楼现引进的54家企业中39家为酒吧餐业，产业聚集非常明显，主要针对都市白领的需要，已形成自己的优质客户群体。而嘉兴商务楼的入驻企业比较分散，产业集聚效应远远还未显现。
尽管南湖区的楼宇经济具有很大的发展空间，但还存在着一些急需改进之处：
1、发展布局有待进一步科学规划。由于历史原因的限制，目前，嘉兴市区商务楼缺少统一的规划布局，发展自发成份较大，空间的相对分散造成商务楼档次规模的明显差异。一些商务楼由原来的老商住楼演化而来，普遍设施陈旧，但因为地理位置优良，逐渐吸引了一批商家入驻而成为商务楼，代表的有勤俭路上的禾城大厦，但其入驻的商家规模都偏小。而以中环广场为代表的新型高档写字楼，具有完善、先进的硬件设施及配套服务，入驻企业档次较高。
2、功能定位有待进一步细化。现在嘉兴的商务楼宇入驻企业属于“混合式”，涉及商贸、进出口、教育培训等各行业、各类型，五花八门，应有尽有。没有形成特色明显的功能区域，缺少与会展、商业、星级酒店、文化娱乐等产业相互促进、相互带动的关系产业，行业集聚效应低直接影响楼宇的经济效益和综合竞争力。
3、服务监管有待进一步规范。
（1）物业管理水平亟待提高。楼宇经济的高端性是指设施环境的高档次和管理服务的高水平等。而现有的商务楼中，有的物业公司隶属房产开发公司，有的商务楼分散私有、分散出租，管理人员不够，管理力度不到位，缺乏达到一定管理水准的物业管理机构，商务楼的智能化、自动化、信息化的水平很低，更未达到国际化的高标准。
（2）部门监管难以实现。到目前为止，政府还没出台过一个系统的、全局性的关于楼宇经济发展的指导性意见，商务楼的发展急需得到政府的宏观政策指引。而由于物业管理的不到位甚至缺失，使相关职能部门无法动态地对入驻企业的入驻情况、发展情况进行全面的掌握，造成监管滞后，既影响了部门监管效率，也给企业带来损失。
4、资源利用有待进一步提高。尽管楼宇经济的投资密度、经济密度高，但是从占用土地的层面来说，商务楼可利用的资源也是有限的。目前嘉兴的许多商务楼建造的层次较低，建造的面积不大，甚至还有一些烂尾楼存在，对商务楼的土地资源造成了极大的浪费，利用率不高。
由于存在以上问题，导致嘉兴市区目前的商务楼整体信用程度不高。表现在：一方面，商务楼的诚信形象未能确立。商务楼的信用程度直接影响消费者的利益。以工商部门为例，我们每年都会在商务楼中查获一定数量的违法违章案件，对消费者的利益直接造成了损失，也影响了商务楼宇的形象。另一方面，商务楼的招商平台未曾建立。整个南湖区甚至嘉兴市，都缺少一个由政府牵头发布的权威性的商务楼招商招租平台。外来企业到嘉兴创业，在挑选合适的办公地点时，没有一个权威的商务楼参考依据，只能通过熟人介绍、自己打听，费时费力且效率不高。这是政府在招商引资中的一个缺失，给外来投资企业造成了不便，也白白流失了一些本地经济的发展良机。
因此，我们必须要围绕“规划、建设、经营、管理”四个环节，全面提升楼宇经济的品质率、入驻率、产出率和贡献率，打造我们南湖区自己的诚信精品楼宇。
二、以信用手段提升南湖区楼宇经济竞争地位的可行性
近年来，上海的一些经济中心、金融中心由于地价的一涨再涨导致企业的运营成本过高，一些大企业纷纷将他们的总部外移。而嘉兴房价与上海等周边大城市比较存在的“落差”优势，将使本地楼宇经济发展产生良好的“洼地”效应。南湖区作为嘉兴的城市中心区域，如何抓住这次机会，在总部经济的迁移中分到一杯羹，楼宇经济的发展水平是一个重要的影响因素。目前，南湖区具备了以下良好的内外发展条件：
首先，南湖区具备了发展楼宇经济的良好基础条件。近年来，嘉兴建设步伐加快，按照城市建设总体构想，城区规模不断扩大，城市功能日益完善，资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐集聚。同时，工业经济不断壮大，房地产业高潮迭起，嘉兴在2007年全国城市综合竞争力排名中名列37位。随着城市的吸纳力和辐射力不断增强，为南湖区发展楼宇经济提供了有效空间和良好前提。
其次，南湖区具备了发展楼宇经济的潜在市场需求。目前，南湖区也在全力打造通讯电子、汽配机电、香精香料等产业集群，2007年共实现工业总产值239.93亿元。嘉兴装备制造业在全国的竞争力排名第28位，以加工制造业为主要内容的第二产业呈现出的强劲发展势头，对现代服务业带来越来越大的市场需求。同时，贸易服务、中介咨询、科技服务等第三产业的蓬勃发展，也产生了众多民营中小企业、个体经营者，特别是许多科技企业、广告传媒、公关营销、会计法律等中介服务机构和国内外企业在本地的分支机构和办事处，对商务楼也有十分强烈的需求。以上因素都给商务楼宇创造了业务群和顾客群，提供了资金和信息保障。
第三，南湖区具备了发展楼宇经济的区位交通优势。嘉兴在长三角中具有得天独厚的区位优势，是长三角各大城市的重要的结点。作为浙江省内唯一和上海接壤的城市，拥有360万人口的嘉兴背倚太湖，左牵上海，右临杭州，距上海、杭州、苏州均不足百公里。而随着杭州湾跨海大桥的建成，嘉兴至周边四大城市已构成一小时交通圈。这一切将进一步提升嘉兴和南湖的知名度和竞争力，形成开展楼宇招商的超强吸引力。
三、以信用提升我区楼宇经济竞争地位的具体建议和举措
南湖区近年来在信用建设方面进行了积极的探索和尝试，通过信用评价、信用奖惩、信用引导等手段规范房地产中介、农资等行业的发展，有效地提高了我区企业的信用水平和社会竞争力。基于这些有利条件，南湖工商分局提出了以下利用信用监管的手段来提升南湖区楼宇经济发展水平，继而强化南湖区在长三角经济中的优势地位的建议和举措。
第一、强化政策引导。
各部门要明确加强楼宇经济信用建设的重要性。只有提高楼宇经济的诚信水平，从源头上消除失信、欺诈的根源，才能从根本上规范企业经营行为，自觉防范和抵制违法违章行为，才能真正赢得广大消费者及其他经营者的信赖，树立南湖区楼宇经济的优质品牌和形象，对地方经济发展产生积极促进作用。因此，必须由区政府统一出台《南湖区楼宇经济规划方案》，为各部门明确我区楼宇经济的发展方针、扶持意见、招商策略的方向，为南湖区商务楼宇的兴起提供政策依据。从优化商务楼功能布局、促进业态、品牌集聚；强化项目带动、完善功能配套；充分挖掘空间资源，增强三次产业的融合度，立足服务长三角，不断提升南湖区楼宇经济的整体竞争力。
第二、组织联合监管。
由政府牵头，组织楼宇经济相关管理部门，如：工商、经贸、三产、地税、国税、街道等共同参与商务楼宇的诚信建设，从各自职能出发，加强联系沟通，形成一体化推进的良好态势。一是夯实基础。包括研究制订星级商务楼宇的评选标准，在职责范围内提供准确有效的涉及商务楼信用信息的数据，全面反映商务楼的总体实力。二是强化监管。各部门联合实施对商务楼宇的日常检查，并根据共同商讨出台的诚信商务楼政策扶持标准给予相应的优惠措施，规范商务楼的健康发展。三是明确考核。将诚信商务楼创建列入政府对街道的考核，每年给各街道明确一定的创建基数。并在完成考核指标的基础上，按照街道辖区内星级商务楼每年的递增数给予相应的考评分，以此推动地方对楼宇经济的培育和扶植。
第三、开展信用评价。
信用建设的主要手段是开展市场主体的信用评价，为社会公众对其投资或与其合作的决策提供参考。因此，我们建议以南湖区企业信用建设办公室的名义，联合各职能部门开展南湖区诚信商务楼的评选活动，对星级信用商务楼宇进行授牌，由政府赋予星级信用商务楼宇信用资产，给予政策倾斜。信用评价以调查、征集所得的大量信息为基础，主要分为三大类指标：一是商务楼硬件。包括地理位置、规模等整体条件，消防设施以及水电、装修、配套设施等硬件设备，代表了商务楼起码的资质条件。二是商务楼软件。包括服务、效益、制度、社会宣传四个方面，体现了物业管理的规范化、智能化、高效化。三是企业信用情况。其中既包括开发单位、物业公司的信用级别，还包括了入驻企业的信用构成情况，这三方面的企业信用完整地代表了整幢商务楼经营过程的规范和成熟程度。
第四、实施信用披露。
信任基于了解。要及时将被评价的市场主体的信用状况通过多种形式公之于众，使社会公众快速、方便地得到客观、简明的信用信息，揭示信用风险。通过设计开发《嘉兴市南湖区信用商务楼宇网》，对诚信商务楼宇的信用情况进行公开披露。一方面为楼宇经济打造社会宣传、招商招租的网上平台，提升烘托精品楼宇，彰显守信者的信用优势，使市场主体的诚信意识和保持自身良好信用记录的自觉性得到增强，在南湖区的商务楼中形成信用竞争的良好氛围。另一方面使投资者、消费者对目前嘉兴的商务楼服务管理水平有一个全方位的了解，为投资决策、交易选择提供参考开辟了放心满意的捷径。
第五、落实信用奖惩。
信用奖惩机制能有效地确保守信者获得利益、失信者付出应有的代价。信用评价结果不能仅仅局限于一些文字数据，而要真正落到实处，将其社会化作用最大限度地发挥。因此，一方面要对诚信经营的精品商务楼宇出台相应信用奖励政策。奖励政策包括物质奖励和政策优惠两个方面。由区政府拨出专项奖励资金，给予信用级别高的星级商务楼一定的物质鼓励，如：五星级信用商务楼奖励人民币3万元；四星级信用商务楼奖励人民币2万元；三星级信用商务楼奖励人民币1万元。同时，由相关职能部门给予相应的政策倾斜：对不同星级的信用商务楼宇，工商部门给予入驻企业不同比例的免检优惠，税务部门给予入驻企业不同比例的减免优惠，银行给予不同比例的优惠信贷利率，并实行定期、预约上门服务等。另一方面对存在失信行为的商务楼，工商等执法部门则要通过行政执法、道德谴责等手段，对违规经营行为列入历史信用记录，根据情节严重扣除相应的信用分值，并通过报纸、广播、电视、互联网等多种媒体进行曝光，限制其在招商引资中的权利，逐步缩小其市场份额。
四、用信用手段提升南湖区楼宇经济的意义
（一）实现引领楼宇经济发展的作用。在制订嘉兴星级信用楼宇评价体系的过程中，势必要融入上海、杭州甚至香港等发达地区高级写字楼的建设经验，具有一定的先进性和长效性，能揭示嘉兴楼宇经济在今后五年、十年的发展趋势，让每幢商务楼宇根据指标体系自发提升自己的品牌、质量、服务，从而使每年的信用星级都得到提升，进而逐步达到发达城市商务楼宇的标准，更好地吸引投资、发展经济。
（二）实现引导楼宇经济间良性竞争的作用。通常商务楼之间采取的竞争手段就是减少物业管理费，而减少物管费带来的后果就是服务标准的降低，服务标准降低后招商招租更加困难，造成恶性竞争。而开展商务楼宇的星级信用评选，是包括了硬件、软件、入驻企业等多方面的综合竞争，鞭策开发商站得更高、看的更远，同时通过一系列奖励政策使他们愿意获得更高的星级荣誉，做得更好。
（三）实现加强相关部门服务职能的作用。一方面，是加强相关职能部门的服务功能。楼宇经济的星级信用评定要求相关职能部门树立主动服务、上门服务的意识，对商务楼宇的经济户口总量、每家企业的基本情况、信用状况都要有全面的了解。另外，对星级信用楼宇提供的政策优惠，也给相关职能部门的服务提出了更高的要求。另一方面，对商务楼宇的开发商也提出了更高的服务要求。因为他们的物业管理、服务措施将直接影响到对商务楼宇的星级信用评定。
（四）实现提升楼宇经济信用资产的作用。通过以政府的名义对商务楼宇进行授牌的方式，赋予星级信用商务楼宇信用资产，代表政府对该商务楼宇的认可，是给予商务楼宇的一种荣誉。他一是可以增强企业的自信心，增强商务楼宇想更高层次发展的积极性；二是对商务楼宇综合实力的一种权威认证，对商务楼宇的招商引资起到了重大的辅助作用；三是加大了对精品商务楼宇的社会宣传力度，起到提升、烘托精品商务楼宇、打造商务楼宇品牌的作用。
嘉兴市局信用办 南湖分局信用办